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業務内容

総合不動産情報サービス (売買・賃貸・管理・仲介)
大阪市中央区船場界隈を中心エリアとして、中央区全域の情報ネット・管理データからお客様の適応物件をスピーディーに検索、最新情報を提供します。取扱物件は多岐にわたり、業務用、居住用問わず売買・賃貸仲介業務を展開しております。特に業務用不動産と中古マンション売買を得意としております。
近畿レインズ・アットホーム等のオンライン情報ネット及び地元に密着した営業活動を通しての地域ネット等、様々な不動産情報を取得し、当社のデータベースに蓄積しています。
また、不動産鑑定会社 東京カンテイとの提携により、不動産価格の査定につき、不動産情報のデータバンクとしての同社の収集・整理された、適正な情報を参考に該当不動産の諸特性及び今後の各種動向を考慮して、各種価格の査定やご提案をさせていただきます。
さらに、税理士、公認会計士、弁護士、土地家屋調査士、司法書士、不動産鑑定士、建築士、中小企業診断士、経営コンサルタント、金融機関等、専門家のネットワークを広げるとともに、不動産取引のビジネスパートナーとして、業務提携をさせていただき資産形成・運用の企画・提案をしております。
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不動産コンサルティング (不動産マネジメント)
不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営および投資等について、不動産の物件、市場等の調査、分析等をもとに、お客様が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し提案する業務です。
(1) 事業環境の分析、事業企画、事業手法、事業計画の策定、事業実施計画、賃貸管理、不動産特定共同事業、不動産投資などで事業手法に関しては、A.等価交換方式、 B.事業受託方式、 C.事業受託・等価交換複合方式などの相続対策効果 を高める土地有効活用コンサルティング、定期借地権のコンサルティング等の企画・提案業務です。
(2) 経済動向が不動産市場にどのような影響を与えているのか、「動いている経済、動きつつある経済」の動向をとらえ、又、金融動向が不動産市場にどのような影響を与えているのか「動いている金融、動きつつある金融」の金融市場動向をとらえ、資産としての不動産と金融資産との比較検討(ポートフォリオ的視点)を提案します。
(3) 不動産の取得、保有、運用、売却に係る税金、各種の特例、租税特別措置および、相続、贈与に係る税金などを検討しながら、開発等に係る土地有効活用コンサルティングを提案します。
(4) 事業計画の確定に向けて、建築については、国土法、都市計画法、建築基準法等の法的調査、および建築企画から設計、施工、竣工、建物維持管理までのコンサルティング業務です。
(5) 現実のプロジェクト(目的)に対して、どのような法律判断を必要とするか、プロジェクトの有効利用、開発に係る法的規制のチェック業務、財産としての不動産の管理、運用、処分について、不動産に係る財産法、身分法(民法、不登法、借地、借家法など)に関する活用等。
   
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ファイナンシャルプランニング(アセットマネジメント)
◆ライフプランニングのお手伝い
人生の三大支出といわれるゞ軌藥餠皚⊇斬雹餠皚O係綮餠癲△海譴蕋海弔了餠發 のバランスを考慮し、
不動産が負債ではなく適正に資産として運用、評価される不動産の取得を応援します。

・不動産購入前のご相談
物件探し、現地調査、ご予算から住宅ローンの選定、各種リフォーム、各税金面のご相談

・不動産購入後のご相談
住宅ローンの見直し、相場調査、買換え、売却、名義変更、贈与、相続等のご相談

その他、事業用不動産・収益用不動産の取得、売却、買換えに関するご相談も随時受付ております。
お気軽に連絡下さい。
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不動産サブリーシステム(賃料保証一括借り上げ)
(1) 「土地の有効活用、運用で安定収入を得たい、相続等の対策、対税効果 を考えているが、テナント(入居者)の入居不安がどうしても気になる」
(2) 「テナント(入居者)が安定して入らず、稼働率が悪い、日常の管理業務が煩雑で、トラブルに悩まされたり、建物のメンテナンス等の計画的実行ができなく、入居者からクレームを言われ、処理に困っている。」
収 益   市場賃料の80%〜90%です。
 
費 用   メンテナンス費+租税公課
・ 物件の規模によって管理内容が異なってきます。
・ 賃貸マンション・区分所有マンション・オフィスビル・倉庫・工場等の建物全般 、
  及び、駐車場、資材置場等の土地全般のサブリース(家賃保証)を致します。
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担保不動産売却システム
金融機関等から、運転資金、自社ビル取得資金、住宅ローン、改築改装資金等を借入、その後、やむを得ずその借入金が諸般 の事情により返済できず、万一債権者より、差押、競売申立を受けたなら、裁判所の不動産競売の手続きにより、市場価格(相場)の約70%位 の価格で売却・買受されてしまう事があります。
もちろん債務者は、その後借入残債務を債権者に返済しなければなりません。
この様な場合、金融機関にとっても回収時間、回収金額を考えると決して最善の回収方法ではない訳です。こんな時は、金融機関と物件所有者とが話し合い、合意に基づいて任意売却を進める方法があります。前述した不動産競売に比べて、ほぼ市場価格(相場)でスピーディーに販売し、債権者にとっても回収時間が早く、回収額が多く、所有者(債務者・担保提供者)にとっても、より多くの返済ができ又、買主にとっても安く有利での三方よしの、皆が得をするシステムです。
金融機関等の債権者への売却同意から、販売活動迄のトータルなご援助を致します。 住宅ローンや事業資金の借入返済につき、様々な理由で、
(1) 元金・金利支払を留保している物件、所有不動産が地価下落等により、借入残額を割り込んでいる債務超過の物件、売却すれば借入残だけが残ってしまう物件をお持ちの方
   
(2) 任意売却同意を金融機関・保証協会・金融公庫・生損保・信販等のノンバンクに交渉したが、競売で回収実行すると言われ、競売申立をされた方、されそうな方。
   
(3) 固定資産税・不動産取得税・法人税等の税金の差押登記がされている方。
競売を待つしか仕方がないとあきらめておられませんか?
是非一度、ご相談ください。
任意売却を通して少しでも多くの返済をし、負担を軽くすることができる様、お客様にとって最大限の成果 が出る様、ご提案・実行していく業務です。

任意売却のメリット
 〆通海物件価格を上回っていても、売却が可能です。
 競売のように近隣の方々に知られずに売却が可能です。
 0貮引越費用等の捻出も可能です。
 ざデ笋茲蠡燭の返済が可能です。
 ザデ箜始決定の後でも取り組めます。
 
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不動産競売支援システム
◆不動産競売の特徴
不動産競売は、様々な理由で住宅ローンや事業資金の借入返済を長期に滞納して、借入金返済ができなくなった債務者の所有する不動産、または、その債務に対して担保提供していた物上保証人の所有する不動産を、裁判所が債権者(金融機関等)の申立により、差押え競売して売却し、 債権者は、その売却代金より配当を受け、弁済に充当する一連の手続き・制度です。
不動産競売は、債務者や物上保証人の意思を無視して、強制的に差押・売却(換価)する制度なのです。

今日の様に、バブル経済崩壊以降、景気が低迷している時には、金融機関等からの大量 の不良債権が放出され、不良債権処理により膨れ上がった不動産競売が、隠れたハイリターンを生む宝の山として、一気に脚光を浴びています。

一般市場価格の70%程度で購入できる可能性があり、10%以上の利回りを見込める収益ビル、収益マンションも数多く出てきています。
◆不動産競売のサポート
(1) 競売物件情報の提供・選定
  競売情報より、お客様のニーズに適した物件を抽出し、現地調査のうえ物件所在地の環境や、将来の都市計画構想の有無など、地域特性・物件特性を判断し、相場(市場価格)とその変動予測をなし、又、近隣の宅建業者への確認はもちろん、近傍地所有者からの周辺の評判などの聞き込み調査のうえ物件選定をします。
(2) 適正な入札価格のご提案
  買受価格が取引事例、及び収益還元により、お客様の損益上適正妥当かどうかを判断しながら、価格のご提案をいたします。
現行金利水準及び現行家賃から、今後の動向調査などを経て、又、物件の将来における補修費等のメンテナンス経費の予想を立てて、入札価格のアドバイスを提供します。
(3) 諸手続きの代行
  入札書類の作成・手続き代行、及び関連行政機関での権利関係の調査、閲覧、又過去の開札データをもとにした購入予算書の作成、引渡し命令の申立て、立会い及び収益物件による賃貸継承の手続きなどの業務代行をします。
(4) 占有者(貸借人)との明渡し交渉
  占有者との明渡し交渉や引渡命令の実施をします。
不法占有者、不良賃借人、正常賃借人など占有権限の調査、判断のもと今後の賃貸借の関係においての交渉と明渡し手続きをします。
(5) 落札物件の管理・販売
  買受物件につき、補修等本体・設備のメンテナンスのチェックや見積り・施工まで買受物件の維持管理をします。
転売・再販目的で買受したお客様には販売計画に基づき販売活動を実行します。
 
競売不動産のメリット
(1) 一般の不動産市場よりも格安で取得できる。
最近は、競売市場の環境整備が整ってきたことから、一般のエンドユーザーの参加も多く、落札価格は全般的に上昇傾向にあります。
   
(2) 一般の不動産市場では出にくい物件が出る。
商業地、人気のある住宅地など、一般的には市場に出ることがない物件が競売に出ることがあります。
   
(3) 手続は、裁判所が行うため取得手続にトラブルがない。
競売不動産のデメリット
(1) 物件の内部を見ることが出来ない。
裁判所調査による物件写真で判断せざるを得ない。(内覧制度除く)
   
(2) 物件の引渡しに費用と時間がかかる場合がある。
占有者の退去、動産処分等に交渉から退去引渡作業に労力を要す。
   
(3) 必ず落札出来るとは限らない。
入札方式なので、必ず最高価格を提示できない。また、開札期日の前日まで事件の取下もあり得る。
   
(4) 原則、現金による決済が必要である。ローン制度があるが、金融機関の対応に左右され まだ一般化していない。
 
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法律・税務事務所様サポートシステム(業務提携)
管財物件、破産申立、相続案件、財産分与、会社清算、資産のリストラ等に伴う、各種 不動産業務を承ります。
(1) 精通者意見書(価格査定書)作成
(2) 債権者(金融機関、サービサー、都道府県役所等)担保解除・差押取下調整・交渉
(3) 会社・事業清算に伴う、事業用不動産等の処分
(4) 債務超過物件の売却処分
(5) 相続不動産の早期売却
(6) 競売事件取下交渉案件
その他、不動産にかかる様々なお手伝いを迅速且つ誠実に実行いたします。
また、パートナー様には規定の手数料をお支払いいたします。
◆最近の業務履歴
 
1. 兵庫県篠山市 工場 法人不良資産処分
2. 大阪市淀川区 遊技店 法人債務超過 F債権回収蠅箸慮鮠帖処分
3. 大阪市西区 マンション 個人事業主債務超過 M銀行との交渉・処分
4. 大阪市中央区 事業所兼居宅 個人債務超過 国金・蝪雄銚回収交渉・処分
5. 大阪市浪速区 収益マンション一棟 法人債務超過  RCC との交渉・処分
6. 和泉市 ファッションホテル 法人・資産処分 法人(免許付)処分
7. 奈良県橿原市 土地 相続資産処分 司法書士案件
8. 大阪市都島区 マンション 住宅金融公庫延滞先 任意売却
9. 大阪市中央区 土地 建物収去明渡事件による処分
10. 船場センタービル9号館 区分建物 破産事件 管財物件処分
11. 大阪市西成区 戸建 国金公庫、市保証協会交渉 任意売却
12. 大阪市都島区 ビル 法人廃業資産処分
13. 大阪市住之江区 収益マンション一棟 個人事業主債務超過 債権者交渉・処分
14. 大阪駅前第4ビル 区分建物 法人事業不振 資産処分・賃借交渉
15. 岡山県赤磐郡 土地 相続資産処分 司法書士案件
16. 大阪市東成区 事業所 法人事業廃業 資産処分 税理士案件
17. 大阪市西区 事業所 法人任意整理 3銀行交渉・処分
18. 岐阜県羽島市 土地 法人任意整理 資産処分
19. 兵庫県神戸市 土地 相続資産処分
20. 大阪市旭区 工場 相続資産処分
21. 東大阪市長田 事業所兼居宅 法人事業不振 資産処分
22. 愛媛県松山市 マンション 個人債務超過 F債権回収蠍鮠帖処分
23. 大阪市都島区 マンション 個人債務超過 R債権回収蠍鮠帖処分
24. 大阪市西淀川区 底地権(定借付) 法人廃業解散 資産処分
25. 広島県三次市 工場 法人廃業解散 資産処分
 
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不動産業の吸収合併
◆M&Aシステム WIN・WIN パートナーシップ
 ━お互いが勝利しハッピーになる不動産業の吸収合併システム━
当社は不動産業の総合化を推進しており、地域のマーケットシェアの拡大により、お客様へよりいっそうのきめ細やかなサービス向上を目指しています。
お客様のニーズに依拠し、お客様の問題を解決する努力をしております。

近年、不動産業界を取り巻く環境は一段と厳しく、激しく変化しており、IT化を始めとする不動産ビジネスの経営も根本的な改革が迫られています。
過去のさまざまな激動の時と同様に、中小不動産業者に、かつてない逆風と逼迫感が押し寄せています。 今後、こうした時代の変化に対応するため、一緒に展望を切り開く新しいネットワークづくりの提案です。
◆M&Aの目的
吸収合併は有益な成長をすることが目的であり、下記の事由を目標とします。
(1) 地域での認知度を高める。
(2) 特殊な業態分野の能力を追加する。
(3) 優れた店舗とサービスを追加する。
(4) 現有する経営資源を効率良く活用する。
(5) 新しい命とエネルギーを注入する。
(6) 最高立地の店舗を確保する。
(7) 有能な経営管理者をパートナーにする。
(8) マーケットシェアを拡大する。
(9) 新しい営業チームを加える。
(10) もっと、生産性及び成果をあげる。
◆ウィン・ウィン(お互い勝利する原則)
多くの人は、強いか、弱いか、勝つか、負けるか、というように物事を対立して考えがちです。
しかし、多くのビジネスは相互に依存しあう関係にあります。お互いの持つ経営資源を共有して、それぞれの専門を融合させ、より深く顧客満足へのサービスを徹底したなら、より価値のある責任と地域社会への貢献が出来、地域から求められ、愛され、評価される事と確信しております。
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